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保亭甘工鸟文化旅游度假区项目

>>> 项目背景

       海南建设国际旅游岛发展战略以来,旅游发展空间进一步拓展,一方面拓展海洋旅游,一方面发展雨林生态等主题旅游产品。生态游、雨林游等绿色旅游新业态、新产品开始与发展较为成熟的蓝色旅游实现互补共赢。保亭作为中部四个生态核心市县之一,雨林资源丰富,在大三亚旅游圈辐射影响下,是最早受益于“山海互补、蓝绿共赢”的市县之一,旅游产业具备一定发展基础。

>>> 所属产业

       第三产业

>>> 建设地点

       海南省保亭黎族苗族自治县三道镇

>>> 建设内容

       本项目规划面积约7511亩,一期建设用地275亩,其中娱乐康体用地约65亩,商服用地约210亩,综合容积率约0.8,建设面积约14.67万㎡。建设内容主要包括甘工鸟演出剧场、雨林小火车、雨林探秘木屋、雨林瀑布、雨林探险户外俱乐部、雨林度假酒店、甘工鸟文化酒店等项目。

>>> 投资规模

       本项目建设一期建设总投资约28亿元,其中土地成本约7.1亿元(包含招拍挂用地及土地租赁),旅游项目建设投资约7.5亿元,酒店投资约10.4亿元,绿化景观及市政基础设施配套建设投资约3亿元。

>>> 建设条件

       (一)建设理由 目前,保亭雨林生态旅游产品以传统观光游为主,文化体验以静态展示和传统演艺为主,开发模式相对单一,文化深度体验式的综合性雨林旅游项目,以及吸引过夜游客的夜间消费项目(如文化演艺)尚处空白,同时保亭县市场规模及消费能力稳定增长,面对不断升级的消费市场,旅游产品亟需转型升级发展,为打造一站式雨林文化度假目的地创造市场机会。 (二)选址条件 项目选址向东、南毗邻陵水、三亚市等组成的海南东南黄金旅游带;同时通过国道224与海南中部旅游板块中的海口、五指山等地串联互通,通过五指山至保亭至海棠湾公路与海棠湾、五指山等地串联。周边有成熟景区保证稳定客源市场,周边及内部基础设施尚待提升,但已规划到位。内部雨林资源较为丰富,项目选址条件较好。 (三)项目定位与发展目标 保亭甘工鸟文化旅游度假区项目是深度挖掘保亭地方文化,致力于打造以热带雨林自然资源为载体,以保亭甘工鸟爱情文化为内涵,融雨林探险拓展、文化深度体验、养生休闲度假于一体的一站式休闲度假旅游目的地,已被列为2016年海南省重大项目及2016年全国优选旅游项目。通过本项目的开发建设,实现保亭旅游从观光向度假转型,打造突出保亭文化气质、弘扬黎族文化精神的精品文化旅游度假区,进一步提升保亭在全岛旅游产业的区域价值和发展潜力。同时,项目建设过程中将全面贯彻海南省美丽乡村建设的发展战略,建设与旅游度假区相结合的美丽乡村精品示范,实现多方共赢、融合发展。 (四)开发主体优势 “保亭甘工鸟文化旅游度假区”项目由海南仁恒美丽之冠文化旅游发展有限公司开发建设。仁恒美丽之冠是新加坡仁恒置地集团和华创美丽之冠公司整合两大集团优势资源,致力于区域文化旅游产业综合开发的专业平台,现拥有前期开发、旅游规划、建筑设计、品牌策划、旅游演艺等专业团队80余人。公司秉承集团精品开发理念,定位于文化旅游区域开发,是集规划策划、开发建设、资本运作、招商、运营管理、产业经营于一体的区域开发综合平台。 本项目核心建设的“甘工鸟”大型演艺项目由《长恨歌》原班创作团队整体打造,主创团队已多次现场踏勘,采风,确认项目选址,启动剧本创作等项目前期筹备工作。

>>> 效益分析

       保亭县位于大三亚度假区热带雨林板块辐射范围内,已经形成了包括呀诺达、槟榔谷等成熟的雨林及传统文化品牌景区,但整体市场潜力仍然巨大,特别是有突破性、有成熟产品和配套服务体系的度假型景区需求量居高不下,游客消费意愿较强,市场前景良好。 (一)游客总量预测 预测本项目开园接待游客总量为120万人次/年,年增长率约8%,八年后约220万人次,游客接待量趋于稳定。游客主要包括分流客源和招徕客源二部分,其中: 分流客源:约60万人次/年(2015年呀诺达接待游客量约215万人次,槟榔谷接待游客量约110万人次,本项目按照分流两个景区20%客源测算)。 招徕客源:约60万人次/年。 (二)过夜游客量预测 过夜游客量每年约75万人次,其中: 呀诺达、槟榔谷年接待游客量约300万,作为保亭夜间旅游及住宿功能补充,约分流15%过夜游客,即45万人次; 本景区年接待量120万人次,约25%过夜游客,即30万人次。 (三)住宿设施需求量测算 项目年接待过夜游客75万人次,按照60%入住率,平均2.5人/间,客房需求量约1400间。本项目规划木屋酒店、温泉酒店、度假酒店房间数共计1260间,基本满足过夜游客需求。 (四)旅游经营收入 项目建成后,主要收益包括景区、甘工鸟演出及小火车门票收入,文化休闲及餐饮购物等二次消费收入,酒店收入等。门票价格及酒店平均房价结合综合本项目建设定位,参考周边景区及同类项目定价,景区门票价格为150元/人次,雨林小火车票为30元/人次,餐饮、休闲及其他消费为50元/人次,雨林酒店为500元/间*天,康养度假酒店为600元/间*天,度假木屋为1000元/间*天,运营成本约占经营收入50%。 表2-文化旅游板块年收入测算(含建设期) 单位:万元 序号 项 目 第5年 第10年 第15年 第20年 1 门票收入 36375 49548 56765 56765 1.1 景区门票 19440 28564 33317 33317 1.2 雨林小火车 3888 5713 6663 6663 1.3 甘工鸟实景演出 13046 15272 16785 16785 2 经营项目收入 25985 34570 38638 38638 2.1 餐饮、休闲消费 6480 9521 11105 11105 2.2 雨林度假酒店 11703 15656 17208 17208 2.3 甘工鸟文化酒店 6241 7306 8030 8030 2.4 雨林探秘木屋 1560 2087 2294 2294 3 收入合计 62360 841198 95403 95403 (五)一期纯旅游投资收益分析 一期纯旅游项目建设投资约28亿元,其中项目及基础设施建设投资约20.9亿元,土地招拍挂及租赁费用约7.1亿元。其中土地款及项目建设投资30%为自筹资金,其余为融资,利率按照5%计算,投资回报周期约14年(含建设期),不含建设期约10年收回投资。投资回报周期符合文旅项目一般规律,主要原因为项目建设规模较大,基础设施及土地租赁成本较高,实际运营可通过控制成本,多渠道拓展项目盈利点加快项目投资回报周期,同时根据市场发展情况决策项目二期投资规模。

>>> 合作方式

       合资

>>> 项目业主

       与农场合资成立项目开发公司,共同开发。 项目业主:海南仁恒美丽之冠文化旅游发展有限公司

>>> 联系方式

       姓名:祁 刚,联系电话:18801586618 姓名:肖家兴,联系电话:18089776688